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两难的万科

发布时间:2019-10-18 09:11:43 编辑:笔名

万科该往哪里去?坚守住宅还是走向?尽管经过几年讨论,万科的战略定位已经明确,但万科的战略模式显然已经和市场环境产生了诸多矛盾,市场再次弥漫着对万科战略的种种议论,其中包括一些老万科人。 万科的战略是走快速周转的发展之路,而非大量持有资产,直到今天。 但目前快速周转的发展之路在核心城市的空间似乎越来越小。在政府对出让土地中商业配套的比例越来越大的趋势下,万科模式被认为容易使政府陷入“土地财政”而不被广泛欢迎,拿地局限突出,也一定程度上失去了土地议价能力,抑制了利润。相反,万达的商业地产模式似乎更符合政府需求。其住宅和商业互补,整合资源提升地价的能力远远高于同行,成为地方政府的座上宾,因而可以在最大限度控制土地成本的基础上以售养租,大举扩张。 尤其在地产行业融资受限的情况下,万达的优越性显现。当住宅开发商被限购限贷时,万达可以说自己是商业地公司;当商业地产被诟病时,万达可以拿出堪比万科的物业销售数字,表明自己是开发公司。盈利性加上稳健性,万达仿佛无坚不摧。 在政策调控下,融资能力是企业生存的最大考验。万科在融资上很稳健,不像其他企业赌博般放大杠杆。但万科也有很大的融资劣势:业务单一、可使用的金融工具不足。在目前形势下,拥有自己的金融平台——公司、、、融资租赁公司等,对公司自身融资会有帮助。万科和保利、泛海等对比,业务结构相对单一,在银行,尤其是发行信托时,缺乏足够的资产抵押等基础条件,融资能力的持续性不强。 而且,周期明显的地产行业,住宅的脆弱性有目共睹,抗风险能力明显低于商业地产,尤其是万科这类专业化住宅企业,其2012年来爆发的质量问题就是如此。 据说,此前华润集团董事长宋林曾对说“万科应该做商业地产”,因为宋林发现,商业地产比住宅更有潜力。他认为,地产企业要有长远的竞争力,一定要有商业地产。因此华润集团改变了以往专注住宅地产的发展战略。与此同时,地产行业出现了集体转商的图景。 但万科却在坚守。 因为商业地产目前尚不被支持上市融资,产品也未能推出,缺乏流动性,需要大量资本沉淀。万达商业主要靠物业销售,但物业销售并不顺畅,于是其也在向住宅回归。 目前,万达将投资超过1000亿元,跨向文化商业地产,打造长白山、西双版纳、大连金石等国际度假区,探索新战略模式。万达预计其2012年企业资产将超2000亿元,年销售额达1200亿元,进入全球500强。 站在今天的时点看,地产业多元化还有另外的优势,那就是培育新的融资主体:万达电影院线和广州金逸影视传媒同时申请在中小企业板上市,争夺中国院线上市第一股。而当年院线只是作为房地产的商业配套而已,并没有预想到影院会成为其多元化中一个成功的项目。 但万科认为,这些方向不适合万科,商业地产更加脆弱的资金链和资金沉淀的特性,都与万科不符。况且,万达的模式现在已不可复制。

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