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土地增值税“应缴未缴” 谁的游戏

发布时间:2019-10-18 08:54:24 编辑:笔名

那事实果真如分析所言,还是另有隐情?一位熟悉税务的相关人士在接受《国际金融报》记者采访时表示,企业的土地增值税都是按照国家税法的相关规定,合法合理地预征和清算,不存在所谓的“拖欠”行为,但他也指出,土地增值税在清算过程中由于年份过长,涉及太多环节,“往往是企业报多少是多少,因此一直是个难题”。

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根据北京律师李劲松的分析,不少房企在年报中所列出的土地增值税不是现时义务,并不需要全部立即上缴,却将这部分土地增值税算成公司已经支出的经营成本,这样的做法是错误的。上市公司年报中,包括土地增值税在内的应交税金、应付税金都已经完成清算,应该及时向税务机关缴纳应该缴纳而未缴纳的实际纳税额。

财政部财政科学研究所副所长刘尚希也表示,应付税金就是应该交的税,如果没交就是欠税。

一位不愿具名的房地产分析师告诉《国际金融报》记者,“应缴未缴”之所以成为房企的惯常伎俩主要是为了获取利息。SOHO中国截至2012年12月 1日有应缴未缴土地增值税64亿元,仅按60亿元来算,月获银行存款利息高达1500万元,一年仅此一项的利息收入就不少于1.8亿元。这使得房企的资金周转变得更为轻松,拥有更多闲钱可以炒作,支撑房价。“如果企业没了这些利息作为资金支撑,房价很快就可能降下来。”

“应缴未缴”合理?

对此说法,自然也引起了房企的强烈反击。任志强指出,土地增值税是按项目所在地政府规定的比例在预售时先预缴,按项目进度和完成的条件进行最终结算的纳税方式。政府的预缴是无偿提前占用企业流动资金的纳税方式。企业在项目预缴土增税时就必须预提应缴未缴的土增税成本,并列入公布的科目中说明这些应缴未缴的税项,但在未达到税法规定的结算条件时,可以不缴,并不违背税法,也非拖欠。

上述税务人士也表示,以上海为例,房地产企业只要有土地转让等行为,系统便会自动根据一定的预缴率先向房企预征一部分土地增值税,届时清算时再多退少补。

而易居中国旗下克而瑞信息集团的专业研发部门CRIC研究中心提供给《国际金融报》记者的分析显示,土地增值税应缴未缴并等于“拖欠”,只不过企业合理利用了税法规定的清算条件。

政府企业两头难

据《国际金融报》记者了解,1994年以来,中国对房地产土地增值税实行“预征制”,即事前预征、事后清算、多退少补,预征税率一般在1%至 %之间。但事实上清算征缴工作进展缓慢,而政策的复杂、难操作是重要因素,税务部门和企业可谓两头难。

中国税务学会理事胡怡建、复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰等专家分析认为,目前税务部门对房企土地增值税的征收管理政策过于繁杂,缺乏可操作性,导致征收成本大、力度小,土地增值税拖延清算现象较为突出,也给了企业更多的空子可钻。未来政策的更加优化是必须要做的。

上述税务人士也表示,一是清算周期冗长,容易导致清算不及时。一方面,房地产项目开发周期长,且分期进行,全部项目完成前,某些清算项目的开发成本难以确定;二是清算过程复杂,诸多扣除项目难以准确计算。根据土地增值税清算管理规程的规定,扣除项目必须是纳税人实际发生、并取得合法凭据的支出。但在实际操作中,会出现拆迁补偿安置费、公共配套设施等成本难以准确确认的情况。这些都给税收工作增加了困难。政府、企业两头为难,助长了房企的侥幸心理,更乐于拖延清算。

克而瑞研究中心总监薛建雄告诉《国际金融报》记者,未来的5-10年,土地增值税的征收仍将面临很大困难,如今上市的房地产公司销售额只占全国房产销售额的百分之十几,除了上市公司的公开年报之外,其他房企为了避缴土地增值税自然会在财务做账上钻空子,中国要想完全实现顺利地征收土地增值税,必须先要建立好完善的会计制度。

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